De siste årene har mange fått avslag på innglassing av balkonger i forbindelse med rehabiliteringer. I hovedsak vises det til Plan- og bygningslovens § 29-2 om visuelle kvaliteter. En av dem som stiller seg undrende til dette, er eiendomsforvalter André Kobberdal. – Våre faglige og gode argumenter ble ikke hørt.
Tekst: Guro Waksvik
André Kobberdal er eiendomsforvalter i BOAS Eiendom, og har ansvar for forretningsførsel og drift av en rekke eiendommer. Blant annet Enoks vei 39 i Oslo. Bekkelaget og Ormøy menighet eier bygget, som ble satt opp på 1980-tallet. Det er på tide med rehabilitering. Blant annet dreier det seg om råteskader.
– Prosessen startet internt for flere år siden. Vi engasjerte etter hvert glassrådgiver Linda Lyse i Lumon som har kompetanse på glass, og ba om hjelp til å begrunne søknaden til Plan og bygningsetaten (PBE) i Oslo kommune, forteller Kobberdal.
Søknaden ble sendt PBE i juni 2022. Både Kobberdal og Lyse så for seg at den ville bli godkjent.
– Etter 12 uker kontaktet de oss, og anbefalte oss å trekke tilbake søknaden. De begrunnet det med at søknaden trolig ville bli avvist. Vi besvarte kommunens anmodning om å trekke søknaden med å supplere med flere momenter vi mener ville være en fordel for bygget, sier Kobberdal.
Kort tid etterpå kom avslaget. Tilsynelatende uten at kommunen hadde tatt hensyn til argumentene.
Lys og trivsel
Bygget ligger ved en nokså trafikkert vei med busstopp rett utenfor, og med skole, barnehage og flerbrukshall tett på.
– Selv om fartsgrensen er lav, er det relativt mye støy. Innglassing skjermer mot støy, noe som er en fordel for beboerne.
Bygget inneholder utleieleiligheter for seniorer og et seniorsenter. Mange bruker bygget daglig.
– Vi mener vårt forslag vil gi beboerne en bedre bokvalitet. Ved å fjerne eksisterende betongkasser og rekkverk i tre vil det bli økt lysinnslipp. Balkongen vil enkelt kunne åpnes opp eller stenges igjen etter eget ønske. Vi diskuterte også dette med kulde. Ved å lukke igjen på kalde dager blir leilighetene mer energieffektive.
Innglassing vil også medføre forlengelse av leiligheten med et større areal beboerne kan bruke på ulike tider av året. I dag er det store integrerte blomsterkasser i betong på balkongen. Høyden tilfredsstiller ikke dagens krav til sikkerhet.
– Med tanke på økt sikkerhet mener vi det er viktig med et høyere rekkverk. For seniorer som har besøk av barnebarn kan det føles utrygt ettersom høyden på rekkverket er lavere enn dagens krav. For å gjøre bygget attraktivt og sikkert for fremtiden vil vi gjøre noe med dette, sier Kobberdal.
Visuelle kvaliteter
Kobberdal synes ikke kommunens henvisning til Plan- og bygningslovens § 29-2 om visuelle kvaliteter er godt nok.
– Det er kommunens skjønn som skal legges til grunn, og det virker ikke som de har tatt hensyn til våre faglige begrunnelser. Vi synes det var veldig rart. Blir arbeidet utført profesjonelt vil det bli fint. Slik jeg ser det blir ikke byggets visuelle kvaliteter forringet, snarere tvert imot, sier Kobberdal.
I området rundt Enoks vei er det en stor andel bygninger med innglassete balkonger. Bygget vil ikke skille seg ut. Han synes det er rart med avslag ettersom andre bygg i området har fått tillatelse.
– Vi hadde anledning til å klage på avslaget, med tre ukers klagefrist, men valgte å ikke klage. Årsaken var at vi allerede hadde gitt kommunen mange gode faglige begrunnelser for hvorfor søknaden burde bli godkjent. Når de allerede fra starten av hadde sin klare mening om at søknaden ikke ville bli godkjent, så vi det ikke hensiktsmessig å bruke mer tid og penger på å kjøre prosessen videre. Det virket som om kommunen hadde tatt en endelig beslutning uansett. Vi har ikke gitt opp, men er usikre på veien videre, sier André Kobberdal.
Innglassing avslås oftere
Linda Lyse har vært involvert i mange prosjekter i flere kommuner i Viken, Oslo og Østfold som har fått avslag, og opplever at det strammer seg til overalt.
– Spesielt de siste tre årene har jeg sett en tendens til at stadig flere får avslag på søknad om innglassing i forbindelse med rehabiliteringer, forteller Lyse i Lumon.
Hun har ingen forklaring på hvorfor, og klarer ikke å forstå argumentene som kommer i retur fra kommunene.
– Det gjør oss forvirret. Plan- og bygningslovens § 29-2 om visuelle kvaliteter brukes som argument. Den er basert på skjønn.
I forbindelse med den planlagte rehabiliteringen av Enoks vei 39 i Oslo kommune er Lyse engasjert som glassfaglig rådgiver for eiendomsforvalteren BOAS Eiendom på vegne av Bekkelaget og Ormøy menighet.
– Vi ble bedt om å trekke tilbake søknaden. Vi valgte å legge ved tilleggsopplysninger knyttet til argumenter kommunen brukte samt uttalelser fra beboere, byantikvaren og eiendommens styre. Vi hadde gjort en grundig jobb, som var faglig godt fundert. Endelig avslag kom etter kort tid. Våre faglige gode begrunnelser ble ikke hørt, forteller Lyse.
Dempet støy og mer lys
– I avslaget bruker kommunen dårligere lysinnslipp som argument. De mener lysforhold har stor betydning for menneskers helse og trivsel, og det er vi selvsagt enige i. Men i dag er det en blomsterkasse i betong og et rekkverk i tre som holder på å råtne. Verken betong eller tre slipper inn lys, sier Lyse.
Kommunen refererte til TEK17 § 13-7 om lys: Byggverk skal ha tilfredsstillende tilgang på lys. Rom for varig opphold skal ha tilfredsstillende tilgang på dagslys.
– Vi er helt enige, men kommunen mener innglassing svekker bokvaliteten i bakenforliggende rom på grunn av mindre lysinnslipp. Du trenger ikke være ekspert på glass for å forstå at glass slipper inn mer lys enn betong og tre.
I avslaget viser kommunen også til uheldige refleksjoner i glasset.
– Vi søkte om helt klart glass, ikke foliebelagt eller farget isolerglass. Det er lite lysrefleksjoner i enkeltglass. Dette forklarte vi i tilsvaret, men fikk ingen kommentarer. De tok heller ikke hensyn til vårt argument om demping av støy.
Hun mener de mange avslagene de siste årene strider med dagens byggeskikk. I dag tegner arkitektene mye med glass.
– Jeg samarbeider ofte med arkitekter som ønsker glass. Vi bor i Norge med mye vær og vind, og vi ønsker å benytte balkongen mer.
Glass er miljøvennlig, vedlikeholdsfritt, gjenbrukbart og slipper inn lys som fører til trivsel, slår Lyse fast.
Gir færre tillatelser
– Det er riktig at vi har skjerpet inn ved behandlingen av innglassing av balkonger. Det er ikke slik at vi er kategorisk imot innglassing, men innglassing av balkonger vil i mange tilfeller gi en negativ visuell effekt på fasadene. I tilfeller hvor vi ser at det er akseptabelt, gir vi tillatelse, sier enhetsleder Jon Erik Reite Bang i Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune.
Han sier seg enig i at glass er mer gjennomsiktig enn betong og tre, men det vil forutsette jevnlig vask og vedlikehold for å bevare et godt lysinnslipp.
– Balkonger uten innglassing vil ikke ha et slikt behov for vedlikehold. Luft er fortsatt enda mer gjennomsiktig enn glass, sier han.
I saken i Enoks vei 39 har etaten forholdt seg til illustrasjonene som ble sendt inn i bygge- saken.
– Vi mener at vedtaket er riktig. Det bygger i det vesentlige på det visuelle. Vedtaket i saken 202209758 kan leses i vår innsynsløsning. I vedtaket sier vi blant annet at fasaden vil endre karakter og bli en monoton glassfasade. Livet og variasjonen i fasaden blir betraktelig redusert.
Når det gjelder sikkerhet, viser han til at balkongene oppfylte kravene til sikkerhet den gang de ble bygget.
– Vi er ikke imot at sikkerheten på balkongene styrkes, men vi mener at dette kan gjøres på andre måter enn å bekle det vesentlige av fasaden i glass, sier Reite Bang.
Ikke møtt vrangvilje
Arkitekt Geir Brændhaugen synes Plan- og bygningslovens § 29-2 om visuelle kvaliteter ofte åpner opp for en særdeles subjektiv behandling.
– Da er det veldig vanskelig. Får du en etat over i det sporet er det så godt som umulig å få de ut av det. Alle bygg og situasjoner er forskjellige, men i mange tilfeller er det fullt mulig å glasse inn. Ja, det endrer byggets visuelle kvaliteter, og det kan være positivt. Dessuten kan det absolutt forbedre beboernes bokvalitet.
Brændhaugen har jobbet med innglassing i minst 30 år, og har aldri møtt vrangvilje fra PBE i forbindelse med innglassing av balkonger, verken i nyere prosjekter eller rehabiliteringer.
– Derimot har vi opplevd at de har vært for liberale. I ett tilfelle dreide det seg om et borettslag der innglassing var tilvalg. Dette var vi negative til. Vi mente de måtte velge enten-eller for å få en enhetlig fasade. At noen velger og andre ikke gjør fasaden rotete.
Brændhaugen var partner og leder av JAF Arkitektkontor på Gjøvik, som ble en del av Norconsult høsten 2021. Erfaringene han deler er fra tiden i JAF.
– De sakene jeg har jobbet med har ofte dreid seg om bygg som allerede har vært prosjektert med mulighet for innglassing. Hvis vi mener det har vært faglig forsvarlig og fornuftige grep i forhold til estetikk, har vi fått det gjennom i kommunen, forteller Brændhaugen.
I noen tilfeller har han jobbet med innglassing i forbindelse med rehabiliteringer. Det har ikke vært innsigelser fra kommunen.
– Det dreide seg om noen borettslag bygget på 50-tallet med begrenset balkongstørrelse. Vi gjorde noen justeringer for å få større plass og glasset inn.
Støytiltak
De siste 5-6 årene har han erfart at innglassing fortrinnsvis har vært brukt som et støytiltak.
– Det er krav om soverom på stille side, og at uteplasser skal ha lavere støynivå. Vi har klart å lage forskriftsmessige støyforhold fra uteplass ved å glasse inn balkonger, forteller han.
Strengere brannkrav og forskrifter om sprinkling gjør innglassing vanskeligere i de tilfellene der det ikke har vært sprinklet fra før.
– I nyere prosjekter har vi jobbet med tørrsprinkling som forberedende tiltak, slik at det ligger til rette for eventuell innglassing senere.
Selv om det stort sett har gått på skinner, har han opplevd at kommuner har stilt særkrav.
– De vil se hvordan bygget skal se ut, og da holder det ikke med tegninger. De har krevd god visualisering, noe som har ført til ekstra arbeid.
Brændhaugen har hatt et mangeårig samarbeid med Sagstuen Glass på Gjøvik.
